多數一線城市樓市調控加碼 北京深圳政策成效顯著

   近日,一線城市中的北京、深圳、上海分別出臺樓市收緊政策,廣州等重點城市是否跟風調控備受關注。
  中新網11月11日電(房產頻道 孫建永)近日,北京、上海、深圳先后出臺樓市加碼政策,內容涉及二套房首付比例提高、增加住宅用地供應等措施。據了解,較早出臺的“深八條”和“京七條”效果已經初步顯現,短期內住宅及土地供應明顯增加。而京滬深三地調控政策加碼之后,是否會引發其他城市的連鎖反應,業內對此觀點不一。

  一線城市樓市調控頻頻加碼

  上周五,上海房管局出臺包括收緊信貸、限購、增加供應等政策在內的“滬七條”,其中要求外籍購房者繳納社保年限從一年提高至兩年、二套房首付提高到七成的要求備受關注。至此,國內一線城市中北京、上海和深圳已在近期紛紛出臺樓市加碼政策,只有廣州未見調整。

  中新網房產頻道梳理發現,目前京滬深三地對二套房首付比例都是七成,并針對市場供求不平衡的現狀,積極增加住宅用地供應。以北京為例,在近日出臺的“京七條”里加大了自住型商品房用地的供應,“2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地,今后還要根據市場需求情況進一步加大供地規模”。“滬七條”也提到要加大中小套型土地供應。

  臨近年底,一線城市樓市調控政策加碼原因何在?為此,鏈家地產[微博]市場研究部張旭認為,一線城市價格上漲是政策頻頻出臺的主要原因。從國家統計據公布的數據看,一線城市今年以來的價格漲幅明顯。9月新建商品住宅價格同比均超過20%,二手住宅價格同比均超過10%,價格上漲明顯快于其他城市。張旭表示,在價格快速上漲壓力下,地方政府被迫出臺新的政策來穩定市場預期。

  中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受中新網房產頻道采訪時表示,目前國內樓市區域差別化形勢嚴重,一線城市供求關系緊張,而且這種“供求緊張是在限購限貸政策形勢下出現,在基本上排除了投資投機性需求后出現房價過快上漲。”
  “大城市人口眾多,土地供應緊張,造成房地產市場供求關系的緊張和房價的上升”。顧云昌說,上海在年底前出臺一系列調控措施,有利于進一步防止需求過量,并在短期起到緩解樓市壓力的作用。
  北京深圳樓市加碼政策成效初顯
  針對上海“滬七條”中重點提到的提高二套房首付比例和限購升級政策的影響,張旭認為,上海本次限購門檻上調力度大,影響面廣,或會對緩解市場短期的供需矛盾產生積極作用,同時抑制部分改善型購房者。但是值得指出的是,目前按揭貸款中,二套房占比較低,第二套房首付提高至七成的政策影響有限。
  “滬七條”的后市影響有待觀望,“深八條”和“京七條”出臺已有些時日,市場反應如何?據《深圳特區報》日前報道,“深八條”對市場的作用首先體現在土地市場上,政策出臺10天,龍華新區民治街道一塊商住用地掛牌出讓,另外,市場上的新房供應也有所放量,針對首套剛需置業者的中小戶型占比大幅提高。另據世聯地產[微博](13.00, -0.01, -0.08%)向本網提供的資料顯示,如果這一政策持續執行下去,將對明年的房地產市場產生抑制作用。
  北京方面,在以增加自住型商品住房為主旨的“京七條”出臺后不久,北京土地市場現集中供應,11月4日共成交8塊經營性用地,其中自住型商品房和保障房用地大量入市,占到當日土地規劃建筑面積的七成。
  通過對京滬深三地調控政策的綜合分析,同策咨詢研究部總監張宏偉對中新網房產頻道表示,“深八條”、“京七條”和“滬七條”基本都是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場,沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施(上海延長外地人繳納社保納稅證明1年至2年,其實影響不大)。政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。
  各地是否會跟風調控存爭議
  據國家統計局數據顯示,一線城市在過去的幾個月中房價同比上漲明顯,9月份漲幅超過20%,多位專家及業內觀點認為,今年漲幅較快城市的房價調控目標很難完成。
  “滬七條”出臺后不久,中原地產市場研究部總監張大偉認為,“滬七條”示范意義非常大,后續廣州等城市很難不跟隨出臺地方政策。他說,大部分城市都面臨年度房價調控目標的考驗,限價政策可能會全國再次收緊,而且信貸額度也會明顯約束市場成交,四季度市場存在冰封的可能。
  顧云昌認為,在全國樓市出現區域分化的背景下,調控政策也需要差別化,不能搞“一刀切”。各地是否會效仿京滬深出臺調控政策,還要看地方的房價變化和市場供需情況。
  張旭表示,從京滬深三地政策看,本次上海調控規格都高于其他兩個城市,其在限購限貸上的調整力度也比較大,但是除了個別的房價上漲壓力較大的一、二線城市外,這種地方政府自發的調控措施蔓延到全國的可能性較小。從2013年以來的市場走勢看,各個城市之間的分化明顯加大。一線城市以及個別二線城市價格上漲較快,但是三四線城市市場比較穩定,難以出現跟風調控。(中新網房產頻道)

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